心得体会是自我探索和成长的旅程，永无止境，优秀的心得体会是有一定的格式要求的，职场范文网小编今天就为您带来了踩盘心得7篇，相信一定会对你有所帮助。

踩盘心得篇1

2004年是大恒不寻常的一年，她迎来了大恒二次创业，大上台阶。第一阶段，我们出色地完成了"做大"的目标，第二阶段，我们要把大恒"做强"，为以后的"做长"打下坚实的基础。

说到广州市比较有名气的房地产开发商，人门会不约而同想起大恒、越秀城建、合生创展、富力等名字。没错，对于名气，我可以自豪地说：有。但是，说到精品名盘，我大恒13个楼盘中又能举出几个来呢?"做大"并不是一件难事，"做强"才是一门高深的学问，因为她关系到如何"做长"，如何打造百年老店。许主席不愧是我们的领头人，在这个关键时刻，他敢于转变思想，提出了："从我做起，从零开始;打造精品，重塑大恒"的战略目标。

秉着"勇于开拓，集百家精华"的精神，5月12日下午，我们集团上下怀着学习的态度，组团参观了市内几个出名的楼盘----星河湾、美林湖畔花园金碧世纪花园。通过"以盘比盘"，发现别人的优点，找出自己的缺点，把好的东西带回"家"，把坏的东西扫出"家"门。

第一站是星河湾。该楼盘远离广州市中心，位于成熟的华南板块，北邻珠江，东部为自然山坡，西邻番禺迎宾大道，万亩生态果林使星河湾远离城市的喧嚣，倍显宁静、清幽。车子一路驶入星河湾楼盘，一下车，一排排整齐的绿树立刻映入眼帘。一条条的林荫小路向四周延伸，就象树叶的叶脉，非常清晰、有续。我在整个小区兜了一圈，沿路树木郁郁葱葱，花草修剪得层次有续，柏油路上极少见到有垃圾，也看不到打扫垃圾的工具。公共路上每隔一段距离就有一个垃圾箱，而且还对垃圾分门别类。星河湾的建筑风格还是挺有特色的。星座式布局是星河湾规划的核心，建筑结构，园林规划都以此为基础展开，星座式楼宇布局，形成每一住户视野开阔，开窗即见景，避免对视。此外，令我感到最敬佩的是星河湾隐蔽工程非常到位，很好的保持了小区的统一外观和风格。这里我可以举一两个例子。我非常细心地留意了他们安装的空调位置。他们的做法非常聪明，原来他们都把空调位置统一用与阳台栏杆相同颜色的铁架遮盖，从外面看非常隐蔽，尺寸布局也很合理。另外，走在公共路上，几乎看不到有沙井盖。做工程的都知道小区内不可能没有沙井盖，要不然排水成大问题了。他们把沙井盖修饰得跟路面的外观非常相似，在外面不容易发现。这些都是值得我们借鉴的经验。总括来说，星河湾是一个非常成熟的小区，隐蔽工程让人很满意，各方面规划都很舒服。

第二站是位于东圃板块的美林湖畔。一进美林湖畔小区，感觉来到了一个公园。车子走了将近三分钟才来到住宅区，沿路是一个2310㎡的超大无极泳湖，非常壮观。因为是比较新的楼盘，我特意参观了样板房。美林湖畔向业主推销的是"精装修"，"精装修"在层次上要比"豪华装修"要高。开发商的"精装修"有三个版本供业主选择，风格不一，有开放式的，有传统式的，适合不同的年龄段。他们对样板房的资金投入是蛮高的，室内各种摆设的真实度很高配合发展商"没有看不到风景的房子!"主题，每一户型的房间均可看到园区的风景，其中中心游泳池是一卖点。另外我还发现，户型相对差一点的房子看到的风景要比户型相对好一点的房子看到的风景好，这样发展商在开发上找到了平衡点，自然也有利于销售。总括来说，美林湖畔的建筑风格一般，稍逊星河湾。但是美林的超大园林湖区和休闲配套设施是他们的强项。这样价钱高也是有道理的。

最后是我们自己的楼盘，金碧世纪花园。

大恒的楼盘和上述两个楼盘相比确实有不足之处。相比之下，我们的楼盘在结构上比较单一。拿第三金碧小区的别墅为例，建筑体现不了风格，比较死板，花园还满布沙井盖，影响外观。大恒有些楼盘的绿化面积够是够，但离美观还差很远。我们一直强调楼房的外观要统一，但是我们在设计上却没有考虑周全，以致于有些时侯根本行不通。在楼房和配套设施的规划上还有很多需要改进的地方。另外，以金碧世纪花园为例，从大门口到销售部，我们沿路都看不到一个垃圾箱。园区卫生是业主对园区的首要印象，试问连垃圾箱的配套都不足卫生又怎么会搞得好呢?

我感觉，我们所标榜的"特色保安、特色管理"已经不再是我们的优势了。其他的楼盘在保安和管理上都有自己的特色，而且和我们不相上下。就拿上述两个楼盘来讲，星河湾的保安穿的是蓝色制服，戴的是蓝色鸭舌帽，站姿是两脚分开与肩同宽，双手背后交叉。而美林湖畔的保安穿的是一身夏威夷服，正配合炎热的夏日。这两个楼盘的保安都配合了楼盘悠闲、轻松、渡假式的风格，避免了那种不协调的拘束。不过，话又要说回来，每个楼盘的定位都不同。过于死板的比较也没多大意义。

我们应该吸取星河湾和美林湖畔花园两个小区的养分，扬长避短，在管理人文环境、公共配套等方面都应仔细推敲斟酌。我认为硬件的高标准投入、人员的高素质服务、管理的高起点突破至关重要，是打造金碧精品的有效途径

踩盘心得篇2

从上海到广州、再到深圳，很感谢公司能给我们提供这么好的参观学习机会。这次机会对我来说，实在难得，开阔视野的同时，也亲身感受到目前房地产发展的现状。

一路上高高耸立的楼盘、车流不断的马路、行走匆匆的人群，都让我不免感叹于现代化都市快速生活的节奏。心中不免有一丝恐慌，假如我在这/ 个人工作计划 里的话，能否有我一丝立足之地呢?我想，这也是公司为什么安排我们学习的原因之一。

要想在社会中不被淘汰就必须不断学习、不断进步。领略体会到优秀楼盘的至高水平，为以后自己的工作提供了很多前瞻性、丰富的思路和工作方法。

公司组织了为期6天的外出学习，一路来考察学习了数个楼盘，亲眼目睹了多个国内一线开发商的开发项目，从视觉到思想上都受益匪浅。

以下是这几天来的一些心得体会：

1、项目规划因地制宜

规划设计是前期重中之重，我们今后接盘操盘必须认真研究

众所周知，房地产项目的前期规划设计是至关重要的一环，它直接决定了项目的产品类型及营销推广方向。项目前期规划设计是否符合市场要求，是否具有创新性亮点，是否有效地整合和利用了项目现有的资源等等，可以说是项目的第一生命线，也是项目成败的关键。

不论是我们这次考察所接触的高端项目，还是我们平常接触的区域的各个项目，我们不难看出，好的前期规划对后续产品的营销推广都有极大的推动作用。我们所看到的波托菲诺，除了品牌优势外，很关键的一点就是因地制宜为产品创造了很多附加值，湖景和别墅的规划布局都让产品增值不少。

2、景观绿化极为精致

本次参观的几个小区，除万科、汤臣一品、碧桂园未能进入外，其它的小区均允许进入内部参观，其景观设计及绿化设计乃至后期的管理均及其细致，处处给人以新颖、赏心悦目的感觉，好像进入了风景区或者是一个别致的花园。这几个项目对景观的投入对项目的销售起到了极其重要的作用。

3、精装交付

准现房、现房、精装现房到真正拎包入住的房源将是趋势。从这次考察过程中我们发现，这些楼盘都在做精装交付。那么同时也给我们提供了一个新的思路，从房地产/ 电工工作总结 发展的趋势来看，准现房―现房―精装现房，也有可能到真正的拎包入住的房源。精装交付将是一个不错的营销推广思路。也就是我们这次的商务广场项目。

4、广告推广简约明了、主题突出、大气自然

一路从广州到深圳，大型户外看板广告我们所见并不多，相比之下，从临近项目现场的道路两边到项目内场，灯杆旗广告倒是每个项目必有的。不论是从项目周边的围墙还是灯杆旗广告，它们都有一个共同的特点：简约而不简单。但我们操作的项目来看，它们这种方式也许并不适合，就像我们所说的：只选对的，不选贵的但是简约明了、主题突出、大气自然的文案和版面风格是值得我们学习和借鉴的。

5、细微之处见功力

正如大家购买普通商品一样，商品房它也是商品的一种，大家都希望买到“物美价廉”的商品。与此同时，随着生活质量的提高，人们对品质生活的要求也越来越高，于是我们发现我们时常挂在嘴边的“服务”。其实可以简单到你开车过去的时候，他已经早早的站在那里，准备着给你敬礼，并为你打开门栏，除此之外，整洁的路道，有序的施工现场。这就是细节的功力，也正是这些无声的细节，才是真正有说服力的广告21世纪的竞争是服务的竞争，做好细节服务，正是日趋成熟的房地产市场的核心竞争力，在这个区域聚集了众多实力强劲的开发商，他们不再是比拼谁的广告打的多，谁的广告打的响，而是在用行动告诉消费者，我的房子值这么些钱。

踩盘心得篇3

5月12日下午,参观了星河湾、美林湖畔花园同时也看了金碧世纪花园，回来后颇有体会。

星河湾和美林湖畔花园在布局上、规划上都各有千秋。

星河湾突出的有几点：一是环境卫生方面做得比较突出，给人感觉整个园区干净、整洁包括扶栏都是一尘不染;二是绿化养护方面管理得当，绿化地清洁，花木生长茂盛，没有杂物，没有坏死现象，并对较为名贵、稀有或数量较大的品种在适当的地方用标志牌对其名称、种植季节、生长特征、管理方法等都做了公告，可见管理人非常熟悉花草树木的名称、特性和培植办法。三是优质的服务，走进物业管理公司，看到的是他们那微笑服务，热情对待住户，做到了住户有问必答，有求必应，为住户解决实际困难，对任何人、处理任何问题都做到文明礼貌、耐心、细致。

美林湖畔花园整个园区都突出了它独特的一面，不管是从建筑还是其它设计方面还是保安的着装方面都感觉身在异国他乡，走在园区真让人心旷神怡。

从参观两个园区可以看出在布局是合理的，设计上是科学的，功能上是齐全的，配套是完善的。从外观上可以看出有一支年轻、专业齐备、业务熟练，思想活跃的管理队伍。在物业管理上无不体现时时事事求创新，坚持高标准、高起点、严要求。

再看金碧世纪花园，相比之下不足之处自然暴露出来，不管是从环境卫生还是建筑方面均无法相比。

相对比，金碧世家物业管理公司在工作上也还存在着一定的差距。作为行政主管，我深深感到自身工作的不足及压力，因为公司的生死存亡我有很大的责任。为有效地避免某些环节工作的沉淀和盲点，使办公室工作处于最佳状态，首先培养全局观念，从公司的整体需要出发，以公司最高效益为自己的工作宗旨。第二是具有强烈的参谋意识，在各个方面当好领导的助手，充分发挥办公室在公司的作用。第三把工作效率和工作质量作为自己的首选目标，力求处理事情迅速准确，事半功倍。我相信只要有决心、有信心按照许主席的要求和标准，按照公司领导的要求把本职工作做好，定能为集团公司打造精品，重塑大恒做出贡献。

踩盘心得篇4

今天应该是近三周以来唯一的一天休息，但我也把这一天献给了伟大的地产营销工作。从早上8点30到下午4点，城南故事——北辰三角洲——万科金域华府——融科东南海，嗯!是很有收获的一天，随便说说感想吧。

一、城南故事

喜来登四楼新品发布会，整体来看，活动比较成功，流程还是比较顺畅，客户数量众多。我没看出什么问题，但lq看出了一些问题，我很佩服她的细心：

1、“城南故事，今天程序有点乱，很多客户都搞不清状态，我是工作人员也搞不太清，还有这种场合干脆别弄吃的，要弄吃的话，就弄成宴会形式，不然，这么走动，好乱。节目也不怎么样，以后做节目，这种领导性质的讲话少点，要不就得有激情的，不然客户坐不住的，特意叫客户过来看节目是没人来看，但是如果节目精彩，客户会不由自主的在那坐着，上次三一，我本来只是想看看就走，但节目挺精彩有，我就一直坐到最后，这种抽奖环节，应该一轮一轮的抽”;

2、其实活动就是围绕着三点：怎么让更多的客户来，怎么让客户待在活动现场更久，怎么让活动和销售工作密切联系。城南故事有些动作围绕着这三个点做的到位：现场可领取3000元购房券、抽奖、喜来登及美食、节目表演等是客户来的理由。抽奖放最后是让客户留的更久的原因，怎么和销售工作密切联系呢?活动中介绍园林、风水、建筑等，这些就是提高客户诚意度，促进销售的重要举措。

二、北辰三角洲

1、规模宏大。都说长沙不缺乏大盘，但530万平米的项目，还是会让人啧啧惊叹，号称南中国最大的项目。各种物业形态，顶级的酒店、写字楼、购物中心、影院、江景房、高尔夫练习场、名校……

2、规划科学。始终坚持最好的位置做最好的产品、有良好的展示场地、景观资源大于朝向资源、规划标杆产品这几个规划原则。

3、销售员专业。仔细听了销售员的介绍，很敬佩他的专业，介绍的思路很清晰，从大到小，重点突出。哎，卖豪宅就是要求不一样。

4、广告推广水平不高。从楼书的档次，到项目的logo案名，到项目的定位语，到项目气势活动，形象包装等，我没有超级震撼的感觉，虽然我自己能从项目参数中了解到这是一个超级项目，但项目的营销推广没有加深我这种感觉。

5、从规划看，确实是一个很好的项目，有很大升值前景，可惜我没钱了，要再有点钱，我都还想搞一套。为什么这么说呢，基于“一期产品地段好”、“为了名声和现金回流，大盘一期的价格都不高”、“未来长沙市场的发展预期很好”这些原因。

三、万科金域华府

1、品牌号召力强。房地产项目本来是没什么品牌可言的，因为不同于消费品，可以流水线生产，房地产项目因为地段、位置等方面因素的不同而不同，比如深圳万科城项目做的很好，并不意味着长沙万科城就会做的很好，因为两个项目的产品、价格、建筑公司等不同。但因为一般的消费者都不是理性的，因此万科等一些大开发商就做到了靠品牌吃饭，打上品牌烙印，就能吸引很多客户上门。金域华府“一天两三百批客户上门”就是明证。

2、复制化快速生产。从产品规划设计到样板房展示到推广到形象等，很多地方都可以复制或借鉴，省了很多时间、精力、金钱。

3、万科真不好服务。千五、千八的代理点数，稍微服务不周到就要扣钱，案场要求极其严格等，都是万科不好服务的注解，“珍惜生命，远离万科”是代理行业的一句名言。

4、产品设计不错。60平米的两房设计的很不错，从平面图上看不出太多蹊跷，但是一看样板房，你就爱上他了，高层122的户型，也就是我买的那个户型，真是每看一次，就更爱一次，产品设计真的不错。

5、长沙万科是“山寨万科”。不要以为挂上神圣伟大的“万科”金字招牌，就什么都是好的，这也是大公司的通病，就是总公司实力超强，下面分公司参差不齐，水平很难达到总公司标准，因为管控体系不到位。长沙万科就是这样的，和现场销售聊了下，发现很多问题，哎，sl何尝又不是如此呢。

四、融科东南海

1、融科的产品有个特点，那就是售楼部很舍得花钱，设计感很强，从三万英尺到檀香山到东南海，都能看出这个特点，实地看了两个售楼处，发现这对提升项目档次和形象还是蛮有帮助。

2、产品细节做的比较到位，虽然比不上金科。但从园林到样板房，看得出细节还是花了不少心思，毕竟只是5、6千一平米的产品，做不到十全十美。

3、销售员销售技巧到位，但态度一般。接待我的那个销售很聪明，居然同时接待我和另外一批客户，省时省力，而且很聪明，聊了几句就让我们留了电话，也没带我们去样板房，让我们自己去看了。他就花了这么半个小时，接待了两批客户，那么可想而知他一天可以接多少客户了。不过我想客户对他的这种态度应该是不太满意的，至少我是有点不爽的。

踩盘心得篇5

踩盘收获与心得

班级： 学号： 姓名：

兰蒂斯城

学府首座

很担心踩盘会不会露馅被轰出来，所以今天特意打扮的成熟了些才去踩盘。去了两个地方，一个是兰蒂斯城，一个是学府首座。

我去的第一家是兰蒂斯城，售楼部设在已经完工的二号楼一层。刚进去销售人员大概看我不像是来买房子的，所以没有人理我。我只好先在门口拿了几张户型图，然后在沙盘那里看，过了一会儿有个销售人员过来了。据了解，这个小区一共有八栋楼,临街的两栋一到三层是商用，往上是三梯十一户的小户型，后面比较僻静环境较好的是一百多平方的大户型。我说想看看小户型，销售人员给我拿了三个户型图，都是一室一厅一卫，面积大约40到50平方米。

02户型我看了以后感觉功能分区不明显，而且面积过小，除去公摊面积以外就更小了。销售人员却解释说现在国庆节有活动，别的户型均价8000多，但这个户型首付在百分之六十以上的就可以享受7099的优惠，而且房间朝南，采光很好。我大致算了以下，如果按这个房价的话我毕业以后也可以自己买房子了。心里还挺欣喜的。05、06户型功能分区比较完善，面积稍微大一点，26层的价格都是8999。

销售人员带我去看现房，到了以后我发现这种公寓式的房子采光虽说还可以，但是通风不好，而且卫生间没有窗户，很容易有异味。除此之外，临街嘈杂，而且楼下是商户，更是吵闹。但这些缺点销售人员一概没有提，直说这种小户型特别适合年轻人居住，而且临街，阳台风景特别好。所以说做销售的人还是需要一些技巧的，在她不断地跟我说这个户型的优点和实惠的时候，我在阳台站着感受了一下，风景确实不错，想想毕竟刚毕业，能有个自己的窝就不错了，那些缺点也就可以接受了。从楼上下来再理智的想想，那个户型确实不好，通风、噪声、异味、住户太多这些缺点将居住环境大打折扣。临走时销售人员要我留下姓名和联系方式，并说这种小户型卖的特别好，而且首付和月供都很便宜，如果想要可以先交三万定金。

第二家是学府首座，进入售楼部后就有人问我是第一次来还是之前来过，然后马上派了一个顾问给我讲解周边情况和楼盘整体情况。并且很礼貌的送来了水和点心，给人很舒服的感觉。

学府首座就位于交大东南门对面，周边幼儿园、小学、中学、大学、医院、公交线路以及以后的地铁线路分布很多，是典型的学区房。

学府首座这个小区功能很完善，配备有幼儿园、小学、华润万家、商场和会所，而且从沙盘上看来，小区绿化面积很大，并且将人行道和车行道分开，地下车库可停放700多辆汽车，总体来说是不错的。

看我比较年轻，销售顾问直接向我介绍了几个小户型的房子。和兰蒂斯城的布局一样，小户型主要位于临街楼上，并且下面几层是商场。

这里的销售顾问很细心也很有耐心，将两套比较适合我的小户型房子总价、首付价格、贷款年限和月供都算出来给我写在了户型图的旁边。

k5户型在临街的二号楼，上楼看房以后我发现阳台风景很好，在26层可以看到交大校园里面。但这个户型同样存在通风不好，卫生间不通风的问题，但从头至尾这个问题销售人员都没有提，只说采光很好，而且窗外风景好，离交大很近等等这些优势。虽然是公寓式住宅，但是是七十年的产权，十分合算。

k户型单价只要5889元每平米，是因为这个户型位于学府首座一期，已经完工三年了，住户基本入住，只剩下几套尾楼出售，而且要求必须一次付清全款。到楼上看的时候我发现这个房间特别小，而且位于整个楼层的夹缝中，采光通风都特别不好，真个房间只有一个窗户，而且透过窗户只能看到对面住户。诸多缺点无法掩饰，销售顾问很聪明的避开了这些问题，倒是一直提醒我这个一套房子只要二十多万即可入住，很便宜，确实让人心动。

刚从售楼部出来就有个人上前问我是来看房的吗，然后给了我一个装修的传单，说装修可以优惠，真是商机无处不在！

通过比较，我发现不论从销售人员服务态度和专业程度，还是从楼盘整体品质来说，学府首座都要好于兰蒂斯城，而且我认为项目名称“学府首座”很好的体现了楼盘的优势，让人过目不忘，而兰蒂斯城则单纯图洋气和创新，没有突出特点和优势。

两次踩盘下来，最大的收获就是明白了做销售工作技巧和耐心服务很重要，抛开楼盘本身不说，兰蒂斯城售楼部的人一看我不像买房的就不理不睬，简单介绍一下就让我自己看看，而学府首座的销售顾问不仅详细介绍了楼盘情况和具体户型的价格，还亲自带我上楼去看房子，对比之下人们肯定会优先选择学府首座的房子。另外，销售人员在介绍中十分注意突出房子的优点，少提甚至不提缺点，比如学府首座，销售顾问说的最多的就是周围的教育医疗环境和与交大校园临街相对的优势，这样就抓住了买房人的心理。上午看完房下午学府首座的人就打来了电话，说这个户型卖的很快，想要的话今早去交定金，还可以抽奖。我想这种刺激顾客买房的手段应该是销售人员的基本素质把。

看了这么多小户型，感觉价钱不算高，毕业以后有了稳定的工作，如果家里付首付的话我自己也可以卖一套房子了，于是很激动的给妈妈打了个电话说。但妈妈听了我的介绍以后不太满意，说这种公寓式的住宅通风、采光不好，甚至没有功能分区，入住以后视野不好，舒适度差，还问我有没有关注公摊面积的问题，楼下几层是商户，公摊面积一定很大。听了妈妈的解释我发现我还是没有经验，很多问题都没有关注到。妈妈还说虽然只是个暂时的窝，但还是要注意选择住起来比较舒适的、自己喜欢的房子，不要图便宜而随便就买，就算以后不住了还是可以作为长期投资或者出租的，如果只是贪图便宜而选择没有投资价值的房子那才是亏大了。还有关于贷款的问题，三十年太长了，为了一个小房子不值得，而且以后收房产税，再买大一点的房子就会有所顾忌，所以建议我毕业以后先不要买房，等稳定了确定在一个地方安顿下来再买一个稍微大一点，够三口人居住的房子，这样比较合适。

房子是人一生中买的最贵的东西了，所以一定要谨慎，否则损失很难弥补，在售楼部销售人员总会催促你快点买不然就没有了云云，但是一定要头脑清醒，明确自己想买的是什么样的房子，买哪个房子最合适最有投资价值再做决定，这样才能买到称心如意的房子。

踩盘心得篇6

踩盘心得

踩盘是销售培训的必修课之一，而踩盘培训的核心也是训练销售人员的赢家心态。踩盘的功能有两个：一是了解可类比楼盘和竞争对手的情况；一是训练售楼人员的自信和把控局面的能力。在售楼过程中，客户会经常拿竞争对手楼盘做比。这时候如果销售人员对竞争对手一无所知，不能给予客户有理、有利、有节的回应，马上就会给人留下不自信的印象，动摇客户的信心。踩盘的作用就在此，对竞争对手进行充分了解，知己知彼，百战不殆。

我第一次踩盘就让人看出是同行来了，因为真正的顾客和去踩盘的人的心态是不一样的，稍微有点经验的售楼员都能够分辨出来，我在售楼部帮售楼员接待客户的时候，对此是深有体会阿，我就能看出来谁是踩盘的。

所以说，踩盘的人年龄最好大一点，穿的比较好一点，问话不要太专业，最好兜圈子问，有时候通过某种文化技巧，能让售楼员自己把东西主动说出来。这是暗调，不好弄得，有的时候售楼员看出来你是做市调，不明说，等你走了之后，就要在背后骂你了。还是明调来的爽快，毕竟有些情报是公开的，如果两个人配合一下，会更好一点，一暗一明。

第一次踩盘是在03年初，那时候什么都不懂，年纪轻，还找了件不怎么上台面的西装，提了个公文包，感觉像是推销，还没开始问，售楼小姐便问我是那个市调公司的，总之一个字——糗！！

后来有经验了，一般会采取以下步骤：

首先问面积，告诉其购买原因（一般说结婚）

其次问价钱，在取得销售人员信任后，可以针对需要，问一些相关问题（踩

盘前设计好的），问得差不多以后，以还需要思考为由--待定！

最后，要郑重其事的向销售人员留电话（说不定还会有机会的）

我在北京从事了3年一线销售,经常会自己或配合同事去踩盘,被认出的机会很少，几乎没有,甚至有时候还分三波进去一起咨询，分不同户型面积咨询，定好要每个人要咨询到的东西，难度稍微小点，不容易被人识破.一般情况是两两配合，装夫妻，或者准备结婚的男女朋友...等等，其实踩盘过程就是买房过程，只是说把自己关注的问题，需要调查清楚的事情用巧妙的方式套出来，怎套了,我们来研究研究, 首先在方式上不能太直接，用语不能专业，意思就是说.怎么装糊涂就怎么说，好比把楼间距说 成 你这两个房子离多远啊，问价格就说这房子不便宜了吧,...等等，千万别一开口说的比别人还专业了!在态度上一定要不卑不亢,别太软别太硬.跟人多套近乎，关系拉好点，你问什么人家也乐意说什么，而且一定要再三表明着急买房子，这样置业顾问更会乐意解答你的任何问题的。

踩盘时如何保持镇定心理最重要的是心理素质要好，演员在这方面作的就不错，要有好的心理素质，首先是将自己假象为真正的购房者或潜在消费者。其二：踩盘时不能太急于想了解对手资料，做到等对方主动向你讲解。其三：提的问题不能太专业，有是提点低级的问题麻痹对方，让对方放松警惕。

呵呵，作为策划，也是要经常去踩盘的！的确，在刚入行的时候去踩盘，是一件很痛苦的事情！一是年纪小，太嫩，一眼就能知道不是来买房的，二是自身心态，有点畏惧销售员的目光，三是自身专业性不够，不知道该从哪里问起，以上三个问题最后导致在踩盘中是漏洞百出，“险象环生”，往往在对方咄咄逼人的目光下退缩，“逃”出售楼中心，这时方才大舒一口气，擦拭一下额头的汗珠。。不过，通过几个回合的“较量”，自己可以慢慢总结一下经验，我的经验为（单指刚入行）：

1、直接说明身份，来进行“取经学习”。此举比较适合房地产发展较为成熟的城市，如北京。

2、给自己“冠名”，说自己是某某网站工作人员，想给该项目进行免费的网上登记，需要一些基础资料。。一般销售员会给你作简单的介绍，如果谈得不错，还可获取一些比较“珍贵”的信息。

3、在去之前先了解项目周边情况，编造自己是附近居民，然后想好自己的问题，与销售员进行询问，如果销售员认为你的年龄较小，你可以说是家里人上班忙，先替家里人来询问项目情况。

4、可以先打电话给售楼处，先问一些基本情况，然后很真诚的和对方约时间看项目，此举的目的是争取和对方交为朋友。

5、和真正购房者“搭伴”，发挥自己的“听、看、记”的能力，获取信息。这里是要先博得购房者的信任。

呵呵，以上是一些简单的想法，其实在踩盘的时候还有很多的招数，最主要的是自己要善于总结，还有就是要广结同行朋友，这样能够为以后的工作打下很好的基础！

这倒是个很有意思的话题，回想起来，第一次踩盘还是03年的事情。踩盘无非是为了搜集情报和增长见识，做到“知彼知己，百战不殆”。俗话说了，不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者？总结经验，小弟认为：

一是，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。如果你一张口，问得比售楼小姐都专业，我相信你此行算是白费了。

二是，选择比较合适的时间。到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。

三是，什么身份去。不同身份所得来的信息是不同的。如果你假扮准客户，那么最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。当然对置业顾问是一个伤害，现在售楼部一般都实行的是轮流接待制度，由于你的假扮，会使人家浪费一次宝贵的接访机会，谁都不容易啊。还有一种是直接表明身份，可以不说是本地的，假扮外地开发商，直接找被踩盘的案场销售经理，讲明来意。没有永远的敌人，只有永远的利益。个人觉得好点，但就看你的沟通能力了。

四是，不管以什么身份去，还有一点我觉得非常重要。尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉你去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。

讲讲我的一个踩盘经历

前不久，我去踩位于这个城市中心地段的一个小户型楼盘，该楼盘售价很高，地段也好，而且表明了是卖给那些有钱人的，高级白领。

当时接到任务时，我穿得很普通，感觉是个低端小职员。再加上自己年轻，看上去又比实际年龄小，所以在刚进入售楼部时，销售人员是没把我当作客户来接待的，只是不卑不亢的应酬了两下，还借机找了个借口去接待别的客户去了。我也不恼，自己在那里慢慢看，站在销售人员边上，时不时的提些简单、粗浅的问题，然后再表达出自己刚从深圳回来，没有想到这座城市的房价竟然这么高了。销售人员一听“深圳”二字，开始觉得有点谱了，也许这个女孩子并不像她看上去这般普通，但是心里还是有些怀疑的。

我为了打消她疑虑，就说自己是深圳市儿童医院的护士[感谢真有一朋友是在那工作，关系也较好]，还东拉西扯了些那边的交通啊、福利待遇啊什么的，还说那边的消费观念跟这边不一样，很务实。不过你看，我突然回来，这边这么冷，没有衣服穿，还得把大学时的衣服拿出来穿啊什么的。

这么一说，销售人员渐渐的相信我了，对我的穿着什么的，也不再存一种较为鄙夷及怀疑的态度了，开始以很热情的态度来对待我。[原谅偶吧，偶也是出于工作原因不得不欺骗你一下]

而且，我还告诉她，我男朋友是做软件测试开发的，属于it届精英。两人想趁金猪年结婚买房。

这下销售人员就更把我列为准客户了，很多信息自然也就出来了…

呵呵，在公司里，同事们调查不到的资料，老总就叫我去补充。主要原因是，我相貌忠厚，个子不高但显成熟，象个小款，而且记忆力不错。

我去踩盘时，主要有两种办法：

一是直接表明来意，递上名片，请求配合。但要看情况，要在售楼部客户不多的时候，而且售楼小姐也比较闲，当然，如果碰到一个不太好说话的，最重要的情况，如客群范围、销售速率等情况一般不容易问得出来。

二是冒充客户，一般情况都会受到热情的接待，而且还有茶啊甚至咖啡等什么的款待。但切记，千万不要张口闭口的专业名词，不然，会被别人识破的。比如，你要装着什么也不懂的样子问：他们说的容积率是什么意思啊，会对楼盘品质有什么影响啊等，这样就会问出来了。还比如客群，你可以说，我是做什么生意的，在这里来购房的都是些什么人哪？因为古时孟母亦知，要择邻而居嘛。相信，售楼小姐一定会告诉你的。

浅薄经验之谈.思路决定出路,实践验证真理.我认为,应该从以下方面作好调整.一、明白踩盘目的：你是了解类比项目的哪些重要资料？你是想学习对方的接待技巧？你是锻炼自己的应变能力还是想突破自己的恐惧感？

二、自我点型画像：我年龄？我经验？我特长？

三、踩盘角色定位：年龄轻的，又是单身匹马的，可以直接和对方说明主题；年龄轻，可选择年纪大的相配合，如被识破，可道明自己是做过这块的，是陪年纪大的来看房参谋。年纪大的，可以买房角色出现。

四、调整好自己的心态：踩盘没什么大不了的，对方也不是象我们一样也做过踩 盘吗？

五、学会总结：总结你每次尴尬的时候出现的原因，你得到什么？下一个楼盘以什么角色出现可以更合适些？和你的同事交流一下他们的感受，当然别忘了分享你的收获。。

我跟我们公司同事一起去,他是那种看上去很大款,事实上没什么钱的人,^_^.因为踩的是一个豪宅项目.经过一番打扮之后,我扮的是他的老婆,或者情人之类的(让别人去猜).结果他还蛮大方的.事实上,只要大方一点,理直气壮的话,都不会出差错的.但是我认为,在大一点城市里面,踩盘可以以市调者的身份过去,因为,大部分售楼人员态度都还蛮不错的,也会考虑礼尚往来,大家交职业上的朋友.一开始就以市调者的身份也不会让接待你的人失去一次接待机会.豪宅项目有时候,一天都轮不到一两次接待机会.如果因为你的一次冒充身份,他们可能就会失去一次成交机会.呵呵.个人认为,交朋友的话更能得出一些重要信息.嘻嘻

做正确的事永远比正确的做事重要得多！踩盘，很多人好像认为那是小事一桩！要用战略的眼光来看踩盘，什么事情先有计划，什么事情就事半功倍！我的踩盘经验告诉我：

1，首先跟房管局的兄弟们拉好关系，让他们成为你踩盘先锋部队，他们对各楼盘的情况非常了解，而且不同时间，不同阶段，他们帮你踩盘都能得到各种及时有用的信息和资料，有谁会怀疑他们是来恶意踩盘的，不过注意，你要防止他们成为你竞争对手的踩盘手。况且，你要做个策划高手，房管局的资料弥足珍贵，他们可是你的重要社会资本。

2，为了验证你的先锋部队踩盘是否真实可靠，你得亲自去各楼盘踩踩，当然很有可能竞争对手能够认出你来，但是，这样随处走走问问看看拿拿（拿资料）也是厚着脸皮不可少的。这样的踩盘方法各位楼上的兄弟姐妹们也说了不少，这里就不一一赘述了。

3，为了更多的获得核心深入的资料，其他各楼盘的售楼小姐先生们（包括各部门经理）可是你必须拉拢的对象，而且，很多时候这些售楼小姐先生们经常会在行业内跳来跳去，今天在这个开发商那，明天就到我这里来了（他们什么时候用得着你的时候，你就能帮他们很多忙），这是很频繁的事情，他们可以为你透露很多其他楼盘的珍贵信息。

有时候你大模大样的去别的楼盘踩楼，明明很多人家的管理层，员工认识你，那也无伤大雅，那么为什么人家明明知道你是来踩盘的，你还要去呢？而且在整个销售阶段还得分阶段大摇大摆的去？你得亲自去感受感受人家售楼的气氛，促销方式的真实效果，销售顾问的专业性，服务性，售楼速度等等信息，你得有第一手亲自的感官信息，当然有很多信息你不可能在人家的销售部得到，没关系。很多你的亲信在人家楼盘里，还怕得不到他们的其他信息吗？

有的开发商在开盘的那天，只允许vip客户进入销售现场，别人一概进不去，如果那天你要去踩盘怎么办？上面第一条就能起到重要作用。思路决定出路，善哉善哉！

踩盘心得篇7

楼盘卖点库

第一大类型卖点 楼盘硬件

产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。卖点构成：

户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点 第二大类型卖点 建筑风格

如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？ 卖点构成：

建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格

第三大类型卖点 空间价值

空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆，在空间里自由打造未来的设想。卖点构成：

错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点 第四大类型卖点 园林主题

环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了“天人合一”的使命。也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得更好，我们非得要很多说法，但愿买房子的人民多年以后可以继续感觉那么好。卖点构成：

中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林 第五大类型卖点 自然景观

拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。卖点构成：

全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景 第六大类型卖点 区位价值

对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。有些项目的核心价值正是体现于区位之上的，尽管显而易见，却需要更具创造性的发挥。卖点构成：

繁华路段、cbd概念、中心区概念、奥运村概念、地铁概念、商业地段 第七大类型卖点 产品类别

人以群分，房以类聚。某些特殊类型产品定位，往往可以更加精确的捕捉特定的目标客户群。这是一次对产品定位与卖点宣传的双重考验。卖点构成：

小户型物业、townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房 第八大类型卖点 人以群分

不同买家对住宅品质的要求也不同。所谓好的产品，就是最适合某种类型的人的楼盘，社会是有阶层的，楼盘也是有阶层的。

卖点构成：豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区

第九大类型卖点 原创概念

白纸上可以有许多发挥。地产商们为购房创造了许多概念，有些牵强附会，有些动人心扉。在这个资讯过剩的时代，我们总是需要一些简洁而强大的词汇。卖点构成：

居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假式概念、现代主义、游戏规则 第十大类型卖点 功能提升

为购房者创造剩余价值，往往要通过功能提升来实现，这些价值提升、或者是超越了楼盘的先天资源，但是同时也对开发商的操作提出了更高的要求。卖点构成：

健康概念、投资概念、绿色概念、e概念卖点、环保概念、生态概念 第十一大类型卖点 产品嫁接

在另外一个领域找寻灵感，已经成为地产界聪明人士的秘密。不管是叫产品嫁接，还是叫复合地产，这种创造都将更好地激发人们对美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接点绝非拍脑即可。卖点构成：

教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念 第十二大类型卖点 楼盘软性

附加值生活是无形的，发展商在为人们提供有形的居住空间的同时，还应该为住户们构筑一个无形空间。看不见的东西更难做到，这是区别一个杰出地产商与平庸地产商的关键所在。

卖点构成：

服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点 第十三大类型卖点 产品可感受价值

居住者对生活空间的感受是多元化的。这与人类的价值观有紧密关联，在不同时代，不同地域，会有不同的侧重点，这类卖点平和厚实，直奔关键主题 卖点构成：

品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点 第十四大类型卖点 楼盘及发展商形象

好蛋未必一定是好鸡下的，但好鸡总是可以下好蛋的。在信息不对称的环境下，善良的中国人民喜欢用一个开发商的声誉来判断该买谁的房子。卖点构成：

荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性 第十五大类型卖点 居住文化与生活方式

在几十年的时间里，中国人几乎忘记了自己该怎样生活。人们一方面试图去延续几乎遗忘了的传统居住文化，一方面又充满渴望地期待着来自异域的生活方式。卖点构成：

生活方式、品味卖点、文脉卖点 第十六大类型卖点 情感

人类是脆弱的，情感即为明证。然而人类最伟大的力量也来自情感。可以说情感是我们这个社会最与众不同的魔杆之一，我们可以用它来撬起许多比地球更沉重的东西。卖点构成：

孩子卖点、情缘卖点、亲恩卖点 第十七大类型卖点 销售与工程进度

购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度，发展商巧妙利用施工过程中的几个重要阶段，将能营造出一系列气氛热烈的庆典时刻，中国人总是信任这种一本正经的形式。卖点构成：

奠基卖点、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、最后一期公开发售、火爆人气、热销卖点、加推卖点、样板房开放、外立面呈现、封顶卖点、竣工卖点、交楼卖点、入伙卖点、尾房销售、现房卖点、答谢卖点 第十八大类型卖点 创意促??

如果能吸引买家的眼球，并且进一步将他们带到楼盘现场，可以说已经成功了一半。随着楼市竞争不断白热化，搭台唱戏促销吆喝将成为考验发展商想象力的一道难题。卖点构成：

价格卖点、付款方式、竞卖卖点、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法